张玉良董事长出席博鳌21世纪房地产论坛并演讲
2020-08-10

 

穿越周期再出发:高质量增长的安全逻辑

 

博鳌·21世纪房地产论坛第20届年会8月8日在沪举行,作为中国目前规格最高、影响最大的房地产专业论坛之一,本届年会主题为“穿越周期再出发:高质量增长的安全逻辑”,来自国内外近千名政、经、学、业界领袖和精英将汇聚一堂,为中国房地产持续健康发展寻找新动力。绿地集团董事长、总裁张玉良应邀出席年会并作专题演讲。

张玉良董事长在演讲中指出,房地产行业是各方关注的热点行业,既涉及投资又涉及消费,与国民经济、金融稳定、社会民生、居民财富都息息相关。自2017年中央提出“房住不炒”的方针以来,房地产行业进入了新的发展周期。对于应该如何看待新周期下的房地产行业,张玉良董事长提出以下观点:

一、房地产市场是改革开放及城镇化伟大进程的必然产物

在计划经济时期,我国并没有所谓的房地产市场。它的形成与发展,起源于我国住房制度改革。从大的历史格局来看,房地产市场的发展历程,与改革开放的伟大进程,与城镇化事业的深入推进,总体上是同步的。其基本发展历程大体可以分为以下三个阶段:

一是启动起步阶段(1987年-1998年)。1987年,深圳开风气之先,首次公开招标出让第一幅住房用地,拉开了我国住房制度改革的序幕,同时也标志着我国房地产市场发展正式起步。

二是高速发展阶段(1998年-2017年)。1998年,中央印发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,宣布取消福利分房,全面开启了住宅商品化的时代。此后近20年时间里,我国房地产市场高速发展,到2016年全国商品房销售总额已接近12万亿元,2017年更是突破13万亿元,在国民经济中占据了重要的支柱性地位。

三是深化改革阶段(2017年以后)。2017年,中央提出“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,要求推动新一轮住房制度改革,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,并着手建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。这也标志着我国房地产市场与总体经济社会相适应,进入了深化改革阶段。中国的房地产市场只要是坚持市场化和不断深化改革,市场空间仍然巨大

二、房地产行业为我国经济社会发展作出了巨大贡献

30多年来,房地产行业的快速发展,为我国经济社会发展和人民生活水平改善,作出了不可磨灭的巨大历史贡献。这次新冠疫情中,房地产行业及企业充分发挥了各方面作用,房地产无论是昨天还是今天(包括抗击疫情中的表现),在“六稳”“六保”工作中及未来发展中所具有的作用都是巨大的。主要表现在以下四个方面:

一是极大地改善了人民群众的住房条件。我国居民平均住房面积,已由改革开放之初的不足7平方米,大幅增加至目前的超过40平方米,更是展现了发展质量的全面提升。

二是彻底改变了我国城市面貌。我国城市化率已由改革开放之初的不足18%,快速跃升至目前的60%左右。与此同时,城市开发建设水平日新月异,为人民群众追求美好生活创造了条件。

三是有力促进了国民经济发展。一方面,“土地是财富之母”,通过土地批租等形式,房地产为经济发展积累了资金。另一方面,房地产关联着上下游庞大的产业链条,有效拉动了经济增长。

四是有效助推了经济社会转型升级。通过产业园、商务区、综合体等一系列重大城市功能性项目的投资开发,房地产为推动经济社会转型升级提供了载体。

三、新周期的房地产行业可以实现“稳”字当头

房地产行业进入了新的发展周期后,总体上到了行业的下半场。其基本特点是:市场总量仍然巨大,但区域分化严重,企业集中度不断提高,转型升级成为房企发展的主旋律。很多人认为这个行业充满了不确定性,以至于在当前的资本市场上,地产股的估值普遍处于历史较低的水平,与银行、保险一起被人戏称“A股三傻”。实际上,与宏观经济的诸多不确定性相比,房地产行业的发展其实是比较确定的,可以实现“稳”字当头。主要表现为:

第一,政策导向是比较确定的。关键是如何把握好。客观地说,过去很多年,确实存在“地产金融化”和“金融地产化”并存的现象,给国民经济运行带来了一定的风险。中央提出“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,并明确“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。应该说,总体导向已经非常明确,就是要“稳房价、稳地价、稳预期”,使房地产行业成为长期经济稳定健康发展的“压舱石”,而不是“地雷阵”。现在的关键在于准确把握因城施策、因时施策、松紧适度、长短结合(长效机制与短期措施)的灵活性。

第二,市场超大总量是比较确定的。我国城镇化事业走过了波澜壮阔的历程。目前,我国的城镇化率约为60%,与发达国家75%以上的水平相比,还有较大差距。因此,房地产市场总量继续保持一定的规模,仍然是有基础的。今年年上半年,受疫情的影响,我国商品房销售金额同比下降5.4%,但仍然达到6.69万亿元。预计今年的国内市场总量大概将保持在15万亿元左右的水平。这仍然是全球绝无仅有的一个“超级市场”。全球汽车产业的市场规模也仅为2万亿美元,约合人民币14万亿元而已。当然,15万亿元左右的市场总量,可能会成为行业的峰值,今后可能会稳中有降。

第三,价格行情是比较确定的。现在很多人在问,房价会不会由此跌下去?市场经济条件下,价格的正常波动是常态。房地产有其特殊性,房价会有波动,但不会大幅跌下去,而会稳下去。核心原因在于:一方面,市场的需求仍然存在,可能有的家庭已经有几套住房,但是有的家庭还在为拥有一套住房而苦恼。另一方面,房地产业关联着巨量的实体经济产业,关联着巨量的银行资产负债,同时也关联着巨量的居民家庭财产,房价急速下跌的后果是不堪设想的。

第四,结构分化是比较确定的。并非所有地区的市场都将稳定或增长,只要那些经济持续发展、人口持续流入、产业持续集聚的地区,才具有稳定和增长的基础。而这些地区,往往集中在城市群、都市圈及其周边溢出地区。特别是有一定首位度的区域中心城市,人口和产业仍然会进一步集聚,过去几年一些大城市实施的“抢人大战”、“招商大战”,就是这一现象的生动写照。

第五,竞争格局是比较确定的。总的趋势是行业集中度日益上升,这也是中国很多行业已经走过的道路。在中国,汽车行业前五的占有率是51%,空调行业是78%,手机行业是83%。而房地产行业,前十的占有率仅30%左右,集中度提升是大势所趋,是市场大浪淘沙的必然过程。

四、加快转型升级,服务社会,服务民生,打造核心竞争力,房地产企业才能穿越周期再出发

在当前的市场条件下,房地产企业都需要加快转型发展的步伐。很多标杆企业也进行了卓有成效的探索和尝试,具体做法多种多样,不一而足。但大的方向、总的特点是比较一致的,即:顺势而为,与总体经济社会转型升级相适应。基本路径包括:

第一,顺应经济社会迈向更平衡、更充分发展的趋势,积极调整区域结构。比如,区域一体化的推进和城市群的发展重新定义了房地产的潜力市场,很多企业都抓住这一结构性的变化,沿着城市群溢出地区和高铁等交通线周边地区,调整投资布局。

第二,顺应我国经济从高速增长向高质量发展转型的趋势,积极提升质量、效率和效益。比如,更加注重提升供给质量,打造澳门金沙官网【赌城网址】的产品。更加注重加快周转速度,提高项目开发效率。更加注重成本管控,提升经营效益。更加注重资产运营,从“单一开发”向“开发与运营并重”转变。

第三,顺应人民群众追求美好生活的趋势,积极扩展产业内涵、创新商业模式。比如,众多房企均开展了“房地产+”的商业模式创新探索和尝试,即以房地产为载体,不断注入了消费、商务、物流、科技、医疗、养老、金融等产业资源,从而满足人民群众更加多样化的需求。

第四,顺应科技革命和科技创新的趋势,积极增加科技含量。比如,嫁接人工智能、大数据、云计算等创新技术,提升科技水平。